Investir en toute indépendance dans la terre agricole

Un placement sécurisé qui donne du sens à votre épargne. . .

L’effet post-covid, éveille chez beaucoup d’entre nous des envies de retour à la terre.

Dans un contexte mondial troublé par les crises politiques et économiques, le réchauffement climatique ou encore l’érosion de la biodiversité, l’investissement dans la terre agricole apparaît de plus en plus comme un moyen de sécuriser ses placements tout en donnant du sens à son épargne mais il faut investir en toute indépendance pour rester maître de ses décisions.

C’est aussi un moyen de participer à la transition agroécologique en aidant un secteur capital pour notre société : l’agriculture !

Le prix du foncier agricole, un frein à l’installation des agriculteurs

La surface moyenne d’une exploitation agricole, en France, est de 63 ha (en 2016, source : Insee). Le prix moyen d’un hectare en France est quant à lui de 5990 euros (pour des terres libres, cad non louées en 2018, source : Safer). Même si, en moyenne, les agriculteurs ne sont pas propriétaires de l’intégralité de leurs terres (la location concerne 60% des surfaces agricoles en France, source : Agreste, 2016), il est très facile de comprendre à quel point l’investissement pour un ou une jeune qui voudrait s’installer est colossal. Le financement du foncier agricole est donc invoqué par la plupart des organismes mais aussi par les porteurs de projets comme un des freins majeurs à leur installation.

Alors, comment puis-je aider les agriculteurs ?

Fort de ces constats et de l’urgence à dynamiser l’installation des jeunes agriculteurs ou d’aider l’agrandissement des agriculteurs déjà installés, GASNIER AGRI vous accompagne dans votre projet d’investir seul dans des terres agricoles. En faisant cela, vous permettez à des agriculteurs de s’installer ou de s’agrandir sans avoir à s’endetter sur plusieurs générations.

Investissez mais ne soyez pas lié à une société, un organisme qui vous propose une solution clé en main trop coûteuse. Une fois votre acquisition réalisée, soyez accompagné mais restez libre et surtout le seul décideur.

Gardez seul la relation avec votre nouveau locataire (l’agriculteur). Avant l’acquisition, GASNIER AGRI aura étudié avec vous la fiscalité qui vous correspond et vous accompagnera au besoin une fois celle-ci réalisée.

La terre est ce qui nous nourrit, et nous aurons donc toujours besoin d’elle, à fortiori dans un contexte d’agrandissement des villes et d’artificialisation des sols. Le foncier agricole peut ainsi être considéré comme une valeur refuge intéressante. C’est donc un excellent moyen de diversifier son patrimoine et/ou un moyen de flécher son épargne sur des investissements réels qui ont du sens.

Le fermage : un rendement modéré mais pertinent dans le contexte actuel

Le fermage est un type de bail rural dans lequel un propriétaire confie à un fermier le soin de cultiver une terre sous contrat, contre un loyer.

Suivant le prix d’achat des terres agricoles, le propriétaire peut en général s’attendre à un rendement de 2.2% à 3.8% brut qu’il faut diminuer des coûts des taxes (taxe foncière, taxe Chambre d’Agriculture et Impôts). Le rendement est donc plutôt intéressant dans un contexte où les assurances vie peinent à rapporter.

Le fermage connaît de fortes disparités selon les départements ainsi qu’à l’intérieur même de chaque département. Par exemple en Bretagne en 2021, les minima de prix pour des baux long terme sur des terres nues sont à 83€ par hectare quand les maxima sont à 214€ par hectare. Sur le plateau Picard, les minima sont à 167€ et les maxima à 291€.

Les loyers sont encadrés par des arrêtés départementaux qui déterminent une fourchette de prix à l’hectare et qui va dépendre de différents éléments : la structure parcellaire, la qualité des sols, la durée du bail. Des fourchettes spécifiques sont également prévues pour certains types de cultures (et en particulier les cultures pérennes : vignes, vergers…). Enfin certains types de baux spécifiques peuvent donner droit à des montants de fermage plus élevés (bail cessible par exemple) ou moins élevés (bail environnemental). L’évolution de ces fermages au cours du temps suit également un indice annuel, l’indice national des fermages établi chaque année. Par exemple, cet indice national a évolué de +3,55% entre 2021 et 2022 en France.

Le foncier : une valeur refuge mais difficile d’accès

En 2019, le prix des terres et prés libres était d’environ 6000€ par hectare en moyenne avec de très fortes disparités selon les localisations y compris au sein même de départements.

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La progression depuis 10 ou 15 ans est de de 3.7% par an pour les prairies et plus de 5% par an en moyenne pour les terres libres (cf schéma ci-dessus – source Agrifrance).

Ces prix sont certes élevés et rendent l’accès au foncier difficile pour des agriculteurs souhaitant s’installer ou s’agrandir mais ils restent encore très en deçà de ce que l’on peut observer dans d’autres pays Européens : plus de 60 000€ l’hectare aux Pays Bas, autour de 25 000€ au Royaume Uni, 12 000€ en Slovaquie.

On atteint même les 108 000€ par hectare en moyenne en Ligurie (Région italienne).

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Source: https://www.terre-net.fr/actualite-agricole/economie-social/article/reg…

Investir dans la terre agricole reste cependant peu accessible pour des particuliers : il est difficile d’y investir en direct pour diverses raisons : un marché très encadré (avec un risque de préemption de la SAFER), un droit rural complexe, des prix très variables d’une région à une autre demandant donc une très bonne connaissance locale… Et par ailleurs peu d’organismes organisent des placements de ce type à l’heure actuelle. GASNIER AGRI expert dans ce type d’investissement vous accompagne et vous aiguille dans votre projet en vous apportant toute la compréhension nécessaire.

La terre agricole : un placement sûr mais peu liquide Investir dans du « concret » a toujours été rassurant pour un investisseur.

C’est une des raisons principales de l’attrait pour l’investissement immobilier. En effet, en cas de crise, on imagine mal que cet actif perde la majeure partie de sa valeur. La population aura en effet toujours besoin de se nourrir et les terres agricoles auront donc toujours une valeur importante pour la population. Cette valeur est d’autant plus grande que les terres sont en bon état et préservées. Comme on l’a vu sur le fermage, le loyer dépend de la qualité des terres. Le prix du foncier lui aussi est logiquement dépendant de la qualité de ces terres, il est donc primordial de s’assurer que l’exploitant respecte le sol voire travaille à le régénérer. En revanche, c’est un placement qui reste souvent peu liquide. Le prix des terres louées étant décoté d’environ 25%/30% par rapport à des terres libres, il est plus intéressant d’attendre la fin d’un bail pour pouvoir céder des terres agricoles. Or, les baux peuvent être reconduits automatiquement et sur de très longues durées par les agriculteurs qui les exploitent. Ainsi, il n’est pas toujours possible d’acheter et de vendre des terres quand on les possède en direct. Pour un investissement via l’achat de parts dans un GFA ou une SCI, ce qui rend les achats/reventes un peu plus liquides.

Où acheter des terres agricoles et à quel prix ?

Comme nous l’avons vu, le prix à l’hectare (10 000 m2) se situait autour de 6 000 € en 2018. Ce prix cache des disparités régionales très fortes, et varie en fonction de la nature des terres et des typologies de cultures permises (grandes cultures céréalières vs. zones d’élevage par exemple). Il était par exemple de 7 540€/ha en 2018 pour les zones de grandes cultures, contre 4580€/ha pour des surfaces exploitées en élevage bovin (source : Terre-net.fr et FNSafer).

Dans le Nord de la France, et notamment au Nord du Bassin parisien, le prix des terres dépasse très fréquemment 12 000 €/ha, avec des moyennes à plus de 15 000 €/ha pour les départements du Nord et du Pas de Calais. Dans le même temps, la Vendée, les Deux-Sèvres ou encore la Haute-Vienne et la Corrèze se situent autour des 3 000 €/ha. Enfin le quart Sud-Ouest se situe dans la moyenne haute française avec des prix compris entre 6 500 €/ha (Tarn) et 8100 €/ha (Lot & Garonne). En valeur absolue, les mutations réalisées en 2019 représentaient 90 800 transactions pour un montant de 4.9 milliards d’€ et 404 000 hectares (source : FNSafer 2018), soit un montant moyen de plus de 12 000 € par hectare. Pourquoi cet écart avec les 6 000 €/ha précédemment évoqués ? Les transactions incluent bien souvent à la fois du bâti d’habitation, mais aussi des bâtiments d’exploitation à usage agricole faisant vite grimper la facture !

Au global (cad. bâti inclus), le prix d’une ferme variera classiquement de 350 K€ à 2M€ avec des exceptions à plusieurs millions pour des exploitations de très grande taille ou très convoitées telles les exploitations viticoles.

Acheter des terres libres ou occupées ?

Vous venez de trouver la ferme de vos rêves ? Il y a de fortes chances que celle-ci soit déjà louée à un ou plusieurs agriculteurs, ce qui présente à la fois des avantages et des inconvénients.

Des avantages premièrement, car le prix des terres louées se négocie 25%/30% moins cher que des terres libres en moyenne. Par ailleurs, à moins que vous fassiez cet investissement dans l’optique de vous installer vous-même, il vous faudra bien la faire exploiter par un agriculteur. Côté inconvénient, il vous faudra être vigilant quant au bail en vigueur avec le fermier installé. En effet, tous les baux ne se valent pas et certains peuvent se reconduire quasiment à l’infini. Ce n’est pas un problème en soi, à moins que vous ne vouliez revendre un jour vos terres “libres” ou encore permettre à quelqu’un de votre entourage de l’exploiter (nb : il existe des conditions de reprise pour les conjoints et les descendants).

Comment mettre à bail ?

La location (“mise à bail”) de foncier agricole est très réglementée par le code rural et prend généralement la forme d’un bail rural conclu entre le propriétaire et le locataire. Il existe de nombreux types de baux, assortis de durées plus ou moins longues, et de conditions de renouvellement différentes. Bon à savoir : la durée est souvent beaucoup plus longue qu’un bail immobilier civil ou commercial, celle-ci est fixée pour les baux “ordinaires” à 9 ans et peut être reconduite automatiquement sans limitation.

En contrepartie de la mise à disposition des terres, le propriétaire perçoit un loyer fixe, qualifié de fermage. Ce fermage peut être classiquement payé en espèces (euros), ou en nature. Il est également possible de prévoir un paiement annuel variable qui représenterait une partie de la récolte de l’année (en espèces ou en nature) plutôt qu’un paiement fixe, on parle alors de métayage. Il existe par ailleurs des dispositifs mixtes où sont associés fermage & métayage. En sus du bail ordinaire de 9 ans, il existe différents types de baux longue durée :(voir le paragraphe 5 ci-dessous traitant spécifique du bail Long terme).

• le bail de 18 ans et plus, qui se renouvelle tous les 9 ans, et permet quelques avantages pour le propriétaire comme la majoration des loyers (fermage), ainsi que des avantages fiscaux, tels que l’exonération partielle des droits de donation sur le bien et d’impôt sur la fortune immobilière;
• le bail de 25 ans, qui présente des avantages similaires, mais dont le renouvellement n’est pas automatique. Il est donc possible de mettre fin au bail une fois la période des 25 ans révolue ainsi qu’à tout moment après ces 25 ans avec un préavis de 4 ans. Ce bail permet de sécuriser le propriétaire en permettant une reprise à terme, tout en assurant une période d’exploitation longue pour le locataire;
• le bail de carrière, d’une durée minimale de 25 ans et qui s’étend pendant toute la carrière de l’agriculteur, prenant fin au moment de sa retraite;
• le bail cessible, est un bail long terme pour lequel le fermage peut être majoré jusqu’à 50%. Il est cessible à un tiers (hors du cadre familial) moyennant une contrepartie financière. Contactez GASNIER AGRI pour connaitre les avantages et les inconvénients de ce type de bail.
• le bail environnemental, autrement appelé “bail rural à clauses environnementales” est une nouvelle forme de bail prévu par la loi d’orientation agricole et créé par décret du 8 mars 2007. Ce bail prend la forme d’un des types de baux décrits ci-avant et impose en sus des pratiques plus respectueuses de l’environnement sur les parcelles qu’il désigne. Par cette forme particulière du bail, un propriétaire d’une terre (bailleur) loue à un agriculteur (preneur) en imposant certaines conditions de respect de l’environnement, généralement sur la base d’un plan de gestion. En cas de non-respect des clauses environnementales, le preneur encourt la possibilité d’une résiliation de son bail.

Les conditions de résiliation du bail sont très encadrées, afin de permettre la stabilité et la bonne marche des fermes. Ces conditions concernent en général la reprise par le bailleur afin d’exploiter lui-même (ou son/sa conjoint(e) ou descendant), ou des événements graves (décès ou incapacité de travail du preneur, destruction ou dégradation du bien, etc). Il n’y a donc aucune possibilité de résiliation unilatérale du bail, à l’exception des baux de 25 ans et de carrière.

En plus de ces taxes, détenir du foncier donne lieu au paiement d’impôts : l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) qui a remplacé l’impôt sur la Fortune (ISF). L’IR sera calculé sur la base des revenus provenant de la détention du foncier. Le paiement de ce fermage est considéré comme un revenu foncier de la même manière que le paiement d’un loyer sur un appartement ou une maison (il est possible de choisir ensuite le régime microfoncier ou le régime réel). Détenir des terres vous soumet potentiellement au paiement de l’IFI. Cependant il existe de nombreuses exonérations en particulier lorsque les terres sont louées sur un bail long terme (plus de 18 ans) – que ce soit en direct ou via une structure juridique tierce.

Transmission des biens 

Le seuil de 101 897€ a été relevé à 300 000€, à compter du 1er janvier 2019. Ce seuil était en inadéquation avec le prix du foncier agricole, ce qui ôtait tout ou partie de l’efficience au dispositif fiscal alors même que le coût du foncier était l’un des freins à la transmissibilité des exploitations. Cette réévaluation transposée dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière, permet de ne pas décourager le portage du foncier agricole par des investisseurs tiers.  C’est pourquoi, lorsqu’intervient une donation simple, une donation-partage ou une succession, la valeur des biens ruraux loués (pleine propriété ou nue-propriété) bénéficie dorénavant d’un abattement de 75 % jusqu’à 300 000€ et au-delà d’un abattement de 50 %, pour chaque part taxable. Cet abattement est octroyé sur la part reçue par chaque enfant de chaque parent. L’abattement s’applique, quel que soit le degré de parenté entre celui qui transmet les biens et celui qui les reçoit (entre frère et sœur, oncle et neveu, cousin et cousin, personnes sans  lien de famille). Il est renouvelable tous les quinze ans. L’abattement par parent et par enfant est de 100 000 e. Une condition d’un délai de deux ans s’impose dès la conclusion du bail lorsque le bail est consenti au bénéficiaire de la transmission, à son conjoint, à un de leurs descendants ou à une société contrôlée par une ou plusieurs de ces personnes (dans certains cas particuliers, on peut se dispenser du délai de deux ans). La computation du délai de deux ans s’effectue à compter de la date à laquelle le bail a acquis date certaine, c’est- à-dire la date de l’acte, puisqu’il s’agit obligatoirement d’un acte authentique (bail notarié).  À titre d’exemple : un agriculteur envisage de faire un bail à long terme à mon fils, qui va reprendre son exploitation en octobre 2020 et de faire ensuite une donation-partage à son fils et à ses trois filles. Dans ce cas, son fils ne pourra bénéficier de cet avantage qu’après le délai de deux ans. La computation du délai de deux ans s’effectue à compter de la date à laquelle le bail a acquis date certaine, c’est-à-dire la date de l’acte authentique. Par contre, ses trois filles peuvent profiter de cet avantage fiscal dès la réalisation du bail à long terme. Le nouveau propriétaire doit conserver le bien pendant cinq ans. En cas de décès, aucun délai n’est exigé. C’est le cas aussi, en cas d’échanges de biens ruraux. 

IFI

En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la valeur des biens loués par bail à long terme bénéficie d’une exonération totale ou partielle, parce qu’ils sont considérés comme des biens professionnels. Si le bail est consenti par le bailleur à certains membres familiaux : conjoint, ascendant, descendant, frères et sœurs, les biens ruraux loués sont totalement exonérés. Si le titulaire du bail n’a aucun lien familial, les biens ruraux sont taxés et retenus en base imposable après un abattement de 75 % jusqu’à 300 000 € et de 50 % au-delà. 

Cas pratique 

Aucune donation n’a été effectuée dans les quinze années précédant la donation actuelle. Un agriculteur veuf fait une donation en nue-propriété au profit de sa fille unique de terres agricoles et de bâtiments d’exploitation, s’élevant à 600 000 €. L’agriculteur garde l’usufruit, c’est- à-dire les revenus des biens loués qu’il envisage de donner. Il est âgé de soixante-trois ans, son usufruit est donc de 40 % et la valeur en nue-propriété est de 60 %. Dans le cas d’espèce, la valeur retenue pour la donation (valeur de la nue-propriété) sera de 600 000 € x 60 % = 360 000 €. Les 240 000 € restant corresponde à l’usufruit (le donateur garde le fermage). À titre de comparaison, dans la deuxième colonne, même scénario, sans tenir compte de l’usufruit. Et la dernière colonne, avec un bail ordinaire qui ne permet pas d’obtenir les avantages fiscaux.  Dans ce cas pratique, c’est incontestable, le bail à long terme permet de réduire ses droits à payer par rapport à un bail classique. Autre aspect non négligeable, le bail à long terme permet de percevoir un loyer « plus important » qu’un bail classique, notamment avec les baux cessibles ou le montant du loyer peut être valorisé jusqu’à 50 %. Il offre également un gage de sécurité dans le temps.